Ordonnance du Tribunal administratif n° 2000642 du 18 décembre 2020 Tribunal administratif de Polynésie française Juge des référés Vu la procédure suivante : Par une requête et un mémoire, enregistrés les 4 et 17 décembre 2020, la SA Tahiti Beachcomber, représentée par Me Houbouyan, demande au juge des référés, sur le fondement de l’article L. 521-1 du code de justice administrative, de : - enjoindre à la Polynésie française de produire l’intégralité du dossier de permis de construire ; - suspendre l’arrêté n°19-214-4 /MLA/AU.ISLV du 21 janvier 2020 du ministre du logement autorisant M. Guy X., pour le compte de la SCI Maire, à construire une villa dénommée Aquamaris sur la parcelle n°9 section KB située sur le motu Anau à Bora Bora, ensemble le rejet implicite du recours gracieux réceptionné par la Polynésie française le 2 juin 2020 ; - mettre à la charge de la Polynésie française la somme de 450.000 XPF à verser à la requérante au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle soutient que : - sur la recevabilité : son intérêt à agir est incontestable. Elle exploite un hôtel de luxe sur la parcelle mitoyenne de celle de la SCI Maire ; des travaux de terrassements importants à effectuer, consistant notamment à creuser une lagune, auront nécessairement un impact sur l’exploitation de l’hôtel. Les travaux provoquent une importante pollution du lagon par la production de « fines » (particules très fines résultant du bris du corail) menaçant la faune « et la flore. L’article R 600-1 du code de l’urbanisme et les délais de recours ont été respectés et au demeurant l’affichage légal du permis sur le terrain n’est pas conforme. - sur l’urgence : les travaux portent atteinte à l’écosystème du motu ; le promoteur n’a pas respecté ses engagements de respecter les mesures préconisées le 15 septembre 2019 par la direction de l’environnement pour limiter leur impact ; - sur le doute sérieux quant à la légalité de l’acte attaqué : - des documents dont le respect conditionne pourtant la délivrance du permis n’ont illégalement pas été transmis notamment la notice descriptive, les documents planimétriques et photographiques requis par les articles A114-9 et svts du code de l’aménagement de la Polynésie française ; ces omissions sont de nature à avoir faussé l’appréciation de l’autorité administrative ; - le permis a été délivré à la SCI Maire en violation des articles A.114-8 et A.114-9 du code de l’aménagement ; le dossier de permis est incomplet en l’absence de justificatif habilitant la SCI Maire à construire ; la SCI Maire ou M. X. n’étaient pas propriétaires apX.s et ne disposent d’aucun droit réel ; en déposant une attestation notariée établissant l’existence d’un promesse d’achat, la pétitionnaire établissait qu’elle ne disposait d’aucun droit à déposer une demande de permis sur la parcelle KB9 ; la promesse unilatérale d’achat au demeurant a été faite par M. Guy X. et non par la SCI Maire à qui le permis est délivré ; le bail produit en cours d’instance n’a pas été joint à la demande de permis et ne peut le régulariser ; au demeurant il serait impuissant pour ce faire au regard des exigence de l’ article A.114- 8 du code de l’aménagement ; au surplus ce bail est illégal, le montant du loyer n’étant pas fixé par le service des domaines et son intitulé de bail commercial étant injustifié. - les pétitionnaires n’étant titulaires d’aucun droit réel sur la parcelle d’assiette, l’acte a donc été obtenu par fraude et la Polynésie française peut de ce fait le retirer à tout moment. La duplicité de la SCI Maire à tromper l’administration apparaît également dans les déclarations variables qu’elle établit sur la vocation de la villa et son occupation temporaire ou permanente. - les articles A.114-9 et A.114-10 du code de l’aménagement sont méconnus ; la demande laisse apparaitre un projet de branchement sur le réseau collectif sans qu’aucun plan ne soit fourni. Il en est de même du tracé et des caractéristiques du réseaux d’alimentation en eau, de celui d’évacuation des eaux pluviales et usées. On notera la mention de puisards d’infiltration pour le jacuzzi et les douches extérieures mais sans aucune précision notamment sur la perméabilité du sol, sa capacité d’absorption, l’emplacement, les risques d’atteinte à la lentille d’eau douce, les risques sanitaires. La SCI Maire ne peut légalement se brancher sur le réseau d’évacuation d’eaux usées lui appartenant, ainsi qu’il résulte du courrier du maire de Bora Bora en date du 21 octobre 2020. Elle ne justifie donc pas disposer d’un moyen d’évacuation de ses eaux usées. - l’article LP. 1330-9 du code de l’environnement est méconnu en raison de l’avis favorable du service instructeur eu égard à l’avis défavorable de la direction de l’environnement sur l’évaluation d’impact ; une telle atteinte à l’environnement ne pouvant être justifiée par un projet privé, ce que constitue la villa qui doit permettre l’emploi de six personnes sur quatre mois de l’année ; - le plan de prévention des risques naturels n’est pas pris en compte ; le permis identifie l’incompatibilité du projet avec les prescriptions du plan de prévention des risques naturels sans pour autant en tirer les conséquences ; les constructions sont pour tout au partie en zone de risque majeur, inconstructible ; le service aurait dû rejeter la demande faute pour le pétitionnaire d’avoir fourni l’attestation d’un professionnel disposant d’une assurance de responsabilité et attestant de la bonne prise en compte du risque cyclonique dans la conception des bâtiments exposés ; - l’article LP 1320-4 ensemble l’article LP 1310-3, 2e § du code de l’environnement sont méconnus, la surface couverte est de 2716 m2, requérant une étude d’impact ; l’étude produite est liée au volume de terrassement et non aux conséquences pour l’environnement de la surface couverte par les constructions ; les surfaces couvertes concernent les couvertures de toiture mais encore toute les surfaces soustraites à l’écoulement naturel des eaux ; -l’étude d’impact sur l’environnement étant gravement insuffisante, la procédure d’instruction s’en trouve viciée ; les manquements de l’étude sont à la fois flagrants et substantiels ; elle ne traite pas du risque de pollution de la nappe dont l’existence est niée, à la faveur d’un seul sondage ; alors que l’étude identifie un risque majeur pour la lentille d’eau douce du motu et par voie de conséquence pour la végétation de cet ilot, il n’en tire aucune conséquence ; l’étude d’impact ainsi que la notice architecturale complémentaire comportent des inexactitudes sur les volumes de déblais annoncés qui sont nettement sous-estimés ; elle est encore insuffisante en ce qu’elle ne tient pas compte de l’existant notamment au regard des distances d’isolement à respecter pour les habitations à construire ; la procédure de publicité de la consultation du public n’a pas été respectée en sorte que cette étude d’impact apparaît également nulle en la forme, réalisée par un encart publié trois jours de suite au lieu de 15 jours ; -l’irrégularité relevée par le service instructeur sur l’absence d’accord de voisinage sur le projet de construction d’un épi prévu à des fins esthétiques sur le domaine public et en limite de propriété n’a pas été levée ; ne peut s’y substituer un accord avec la commune sans le consentement de l’emphytéote ; Par des mémoires enregistrés les 15 et 16 décembre 2020, la SA Aquamaris Bora Bora (ex SCI Maire), représentée par Me Quinquis, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de la SA Tahiti Beachcomber une somme de 400.000 FCFP en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle soutient que : - la requête est irrecevable pour tardiveté. Le recours gracieux du 29 mai 2020 vaut connaissance acquise à cette date de l’existence du permis de construire et le recours contentieux enregistré le 3 octobre 2020 est donc tardif. - la requête est irrecevable faute pour son auteur de justifier de sa qualité pour agir. Il n’est pas apporté la démonstration de ce que l'autorisation de travaux immobilier octroyée porterait directement atteinte aux conditions d'occupation et de jouissance de la parcelle dont elle est locataire. Les impacts potentiels durant la phase des travaux sont limités dans le temps. Une bonne partie des travaux notamment les travaux maritimes est achevée. Les zones sensibles de l’hôtel sont éloignées de l’emprise des travaux et aucun client ne s’est plaint. La requérante est à l’origine de la pollution de la lagune dont elle se plaint. La pollution de poussières de sables et coraux du 12 novembre 2020 a été très éphémère. - la condition d’urgence n’est pas satisfaite. S'il existe une « présomption d’urgence » en matière de suspension d'une autorisation de travaux immobiliers liée au caractère difficilement réversible des travaux, les travaux les plus intrusifs de réalisation de la lagune ont déjà été réalisés, dans le respect du milieu naturel, et la société TBSA s'est délibérément mise en situation d'urgence en tardant à exercer ses recours contentieux. - les moyens soulevées ne sont pas de nature à créer un doute sérieux sur la légalité des décisions attaquées. Au demeurant si le tribunal devait identifier un moyen comme étant sérieux il ferait usage des dispositions des articles L. 600-5 ou L. 600-5-1 du code de l’urbanisme. - elle a déposé une demande de permis modificatif concernant le nom et la nature juridique du titulaire, le raccordement au réseau d’assainissement et certains aménagements intérieurs. Par un mémoire enregistré le 17 décembre 2020, la Polynésie française conclut au rejet de la requête. Elle soutient que : - la requête en annulation est tardive et par suite irrecevable. - subsidiairement les moyens soulevés ne sont pas de nature à créer un doute sérieux sur la légalité des décisions attaquées. Vu les décisions attaquées, la requête enregistrée sous le n°2000564 tendant notamment à leur annulation et les autres pièces du dossier. Vu : - la loi organique n° 2004-192 du 27 février 2004 ; -le code de l’urbanisme ; -le code de l’aménagement de la Polynésie française ; - le code de justice administrative. Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience. Ont été entendus au cours de l’audience publique, Me Houbouyan pour la société Tahiti Beachcomber, Me Quinquis pour la SA Aquamaris Bora Bora ex.SCI Maire qui a repris les moyens et arguments sus analysés et Mme Yzal pour la Polynésie française, qui a repris les moyens et arguments sus analysés. La clôture de l’instruction a été prononcée à l’issue de l’audience. Considérant ce qui suit : 1. Aux termes de l'article L.521-1 du code de justice administrative : « Quand une décision administrative, même de rejet, fait l'objet d'une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d'une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l'exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l'urgence le justifie et qu'il est fait état d'un moyen propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision (...) ». Aux termes de l’article L. 600-3 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction issue de l’article 80 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique : « Un recours dirigé contre (…) un permis de construire, d'aménager ou de démolir ne peut être assorti d'une requête en référé suspension que jusqu'à l'expiration du délai fixé pour la cristallisation des moyens soulevés devant le juge saisi en premier ressort. La condition d'urgence prévue à l'article L. 521-1 du code de justice administrative est présumée satisfaite (...) ». 2. La SCI Maire, dont le gérant est M. X., a obtenu par arrêté du 21 janvier 2020 un permis de construire pour la réalisation d'une villa à usage résidentiel dénommée Aquamaris sur le motu Avavateve sis à Anau dans la commune de Bora Bora, parcelle cadastrée KB 9. La société Tahiti Beachcomber qui exploite un hôtel à l'enseigne lntercontinental à Bora Bora sur la parcelle voisine cadastrée KB 10 demande l’annulation et par la présente requête la suspension d’exécution de cette décision. Sur les fins-de non-recevoir : 3. Il ressort des pièces du dossier que la société Tahiti Beachcomber justifie, devant le juge des référés, avoir procédé à l’intégralité des notifications de ses recours contentieux et administratifs requises par l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme. Par ailleurs, il est constant que le délai de recours contentieux de deux mois contre l’arrêté du 21 janvier 2020, qui s’est enclenché en dernier lieu par sa publication au JOPF le 18 février, qui a été prorogé de deux mois après la sortie de la fin de l’état d’urgence sanitaire le 20 mai 2020 en application de l’ordonnance 2020-306 du 25 mars 2020, a commencé à courir le 29 mai 2020, date du recours administratif exercé par la requérante, valant connaissance acquise par elle de la décision contestée et des voies de recours. Ce recours administratif du 29 mai 2020 a été réceptionné par la Polynésie française le 2 juin 2020. Une décision implicite de rejet est née le 2 août 2020 et le délai de recours contentieux n’était donc pas expiré à la date d’introduction de la requête, le 3 octobre 2020. 4. La société Tahiti Beachcomber qui exploite un hôtel sur la parcelle immédiatement voisine de celle accueillant le projet de villa à usage résidentiel de la SCI Maire devenue société Aquamaris Bora Bora, subit directement un certain nombre de nuisances liées à la réalisation des travaux importants qu’implique le projet sur la lagune, le terrassement et la construction même de la villa. Elle expose par ailleurs être gênée par l’implantation de la villa tant dans l’exploitation de son hélistation actuelle qui connaît une rotation d’environ 200 hélicoptères par an qu’à l’avenir pour obtenir, en raison des distances à respecter, l’autorisation d’hélisurface qu’elle sollicite afin d’accroitre ce service de transport. Elle justifie ainsi, en l’état de l’instruction, quand bien même aucune plainte de client n’a été enregistrée, son intérêt pour agir contre le permis de construire litigieux. Sur l’urgence : 5. S’agissant de la demande de suspension d’un permis de construire, eu égard au caractère difficilement réversible de la construction d’un bâtiment, la condition d’urgence doit en principe être constatée lorsque les travaux vont commencer ou ont déjà commencé sans être pour autant achevés. Il ne ressort pas des pièces du dossier, quand bien même les travaux importants menés sur la lagune seraient achevés, que les travaux de construction de la villa seraient terminés. Sur le doute sérieux sur la légalité 6. Le permis de construire litigieux a été accordé à M. Guy X. pour le compte de la SCI Maire pour la construction neuve d’une « villa à usage résidentiel » destinée à l’« habitation personnelle ». Il a été produit à l’appui de la demande de permis de construire, pour justifier de la qualité du pétitionnaire, une attestation notariale d’une promesse d‘achat de la parcelle par M. X. en date du 23 mai 2018. Il ressort des pièces du dossier que, par ailleurs, un bail de location et une promesse de vente ont été conclus entre la commune de Bora Bora et M. X. le 6 décembre 2019, pour la réalisation « d’une villa de luxe avec services à vocation touristique ou hôtelière ». La demande de permis de construire précise, pour le système d’assainissement, que « la filière d’assainissement est de type collectif. L’ensemble des effluents de la villa seront évacués vers le réseau communal qui dessert actuellement l’hôtel Intercontinental ». Il ressort des pièces du dossier que le réseau en question appartenant non pas à la commune de Bora Bora mais à la société requérante, une demande de permis modificatif a été déposée par la société Aquamaris Bora Bora le 16 décembre 2020 ayant notamment pour objet le passage en assainissement individuel. 7. En l’état de l’instruction, les moyens tirés de ce que le service a été induit en erreur sur la nature et la consistance du projet qui lui a été soumis, de l’absence de qualité du pétitionnaire pour présenter cette demande de permis de construire et d’erreurs substantielles entachant l’assainissement envisagé du projet de villa, soit la violation des articles A.114-8, A.114-9 et A114-10 du code de l’aménagement, paraissent de nature à faire naître un doute sérieux sur la légalité de la décision en litige. 8. En revanche, pour l’application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, en l’état du dossier soumis au tribunal administratif de la Polynésie française, les autres moyens susvisés ne sont pas susceptibles de fonder la suspension de l’exécution de l’arrêté attaqué. 9. Il résulte de ce qui précède que la société Tahiti Beachcomber est fondée à demander la suspension de l’arrêté n°19-214-4 /MLA/AU.ISLV du 21 janvier 2020 du ministre du logement autorisant M. Guy X., pour le compte de la SCI Maire à construire une villa dénommée Aquamaris sur la parcelle n°9 section KB située sur le motu Anau à Bora Bora, ensemble le rejet implicite du recours gracieux réceptionné par la Polynésie le 2 juin 2020 ; 10. La nature du doute sérieux ci-dessus retenu n’autorise pas une suspension partielle de l’autorisation d’urbanisme attaquée et du rejet du recours gracieux. Par ailleurs il n'appartient pas, eu égard à son office, au juge des référés, qui statue en urgence, de faire usage des pouvoirs conférés au juge du fond par l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme et de surseoir à statuer pour permettre la régularisation d’une autorisation. Par suite la requérante est fondée à demander la suspension de leur exécution dans leur totalité. 11. Dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de faire application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative et de mettre à la charge de la Polynésie française une somme de 150 000 FCFP à verser à la société Tahiti Beachcomber et de rejeter les conclusions de la société Aquamaris Bora Bora présentées sur ce fondement. ORDONNE : Article 1er : L’exécution de l’arrêté n°19-214-4 /MLA/AU.ISLV du 21 janvier 2020 du ministre du logement autorisant M. Guy X., pour le compte de la SCI Maire à construire une villa dénommée Aquamaris sur la parcelle n°9 section KB située sur le motu Anau à Bora Bora, ensemble le rejet implicite du recours gracieux réceptionné par la Polynésie le 2 juin 2020, est suspendue Article 2 : La Polynésie française versera une somme de 150 000 FCFP à la société Tahiti Beachcomber au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative Article 3 : Les conclusions de la société Aquamaris Bora Bora tendant à l’application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées. Article 4 : La présente ordonnance sera notifiée à la SA Tahiti Beachcomber, à la Polynésie française et à la société Aquamaris Bora Bora. Fait à Papeete, le 18 décembre 2020. Le président, Le greffier, P. Devillers M. Estall La République mande et ordonne au haut-commissaire de la République en Polynésie française en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. Pour expédition conforme, Un greffier,