Décision du Tribunal administratif n° 2201018 du 26 septembre 2023 Tribunal administratif de Polynésie française 1ère Chambre Vu la procédure suivante : Par une requête et un mémoire, enregistrés les 9 décembre 2022 et 6 mai 2023, M. D E, représenté par la Selarl Mikou, demande au tribunal : 1°) d'annuler la décision du 7 octobre 2022 par laquelle le ministre du logement et de l'aménagement a accordé un permis de construire à M. B C pour des travaux de modification de disposition intérieure et rajout d'un niveau sous toiture d'une maison d'habitation existante sur la parcelle n° 245 AH (" Terre Farape Papahiroa 1 et 2 parcelle ") située à Punaauia ; 2°) de mettre à la charge de la Polynésie française la somme de 200 000 F CFP au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Il soutient que : - il a intérêt pour agir en sa qualité de voisin direct ; la chambre/bureau à prévoir en étage dans le projet litigieux disposera de plusieurs fenêtres ayant vue sur sa propriété ; - le permis de construire contesté méconnaît l'article UCI 3 du règlement du PGA de la commune de Punaauia au regard des caractéristiques du chemin de servitude d'accès, notamment du fait du virage à 90 degrés que comporte cette servitude ; du fait du tracé de la servitude, un engin de lutte contre l'incendie se retrouverait " coincé " dans ce virage avant même de pouvoir rejoindre sa propriété ; le maire de la commune de Punaauia n'a pas tenu compte de l'insuffisance du rayon de braquage au droit du virage en question ; - le permis de construire en cause méconnaît l'article UCI 6.1 du règlement précité qui impose le respect d'une distance de recul de trois mètres par rapport à la voirie ; les travaux autorisés vont aggraver la situation existante en empêchant définitivement le passage des engins de lutte contre l'incendie ; - l'article UCI 10 du même règlement est également méconnu en ce que l'ajout d'un étage à la construction existante conduit à méconnaître la règle de hauteur des constructions ; il s'agit en l'espèce de créer un étage et non simplement une " mezzanine " comme indiqué par le pétitionnaire dès la demande de permis de construire et ainsi qu'en attestent les plans composant le projet architectural ; aucun des plans produits par l'architecte au soutien de la demande de permis de construire ne contient par ailleurs l'indication de la hauteur de la construction litigieuse qui est en réalité de 4,65 mètres, soit un dépassement de 15 centimètres de la limite réglementaire autorisée par le PGA. Par un mémoire en défense enregistré le 9 février 2023, la Polynésie française conclut au rejet de la requête. Elle fait valoir, d'une part, que la requête est irrecevable en ce que M. E ne justifie pas d'un intérêt pour agir et, d'autre part, que les moyens exposés par le requérant ne sont pas fondés. Par un mémoire enregistré le 23 mars 2023, M. C, représenté par Me Peytavit, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 200 000 F CFP soit mise à la charge de M. E au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Il fait valoir, d'une part, que la requête est irrecevable en ce que le requérant ne justifie pas d'un intérêt pour agir et, d'autre part, que les moyens présentés par M. E ne sont pas fondés. Une note en délibéré, enregistrée le 13 septembre 2023, a été produite pour M. E. Vu : - la loi organique n° 2004-192 du 27 février 2004 ; - le code de l'aménagement de la Polynésie française ; - le code de justice administrative ; Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. Ont été entendus au cours de l'audience publique : - le rapport de M. Graboy-Grobesco, - les conclusions de Mme Theulier de Saint-Germain, rapporteure publique, - les observations de Me Mikou pour M. E, celles de M. E lui-même, et celles de M. A pour la Polynésie française. Considérant ce qui suit : 1. Le 26 avril 2022, les services de la direction de la construction et de l'aménagement de la Polynésie française ont enregistré une demande de permis de construire présentée par M. C pour des travaux de modification de la disposition intérieure et rajout d'un niveau sous toiture d'une maison d'habitation existante sur la parcelle n° 245 AH (" Terre Farape Papahiroa 1 et 2 parcelle ") située à Punaauia. Par une décision du 7 octobre 2022 dont M. E demande l'annulation, le vice-président de la Polynésie française a accordé ce permis de construire. Sur la fin de non-recevoir commune tirée du défaut d'intérêt pour agir : 2. Aux termes de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme : " Une personne autre que l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l'occupation ou à l'utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l'aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d'une promesse de vente, de bail, ou d'un contrat préliminaire mentionné à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation.() ". 3. Il résulte de ces dispositions qu'il appartient, en particulier, à tout requérant, autre que l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou les associations, qui saisit le juge administratif d'un recours pour excès de pouvoir tendant à l'annulation d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager, de préciser l'atteinte qu'il invoque pour justifier d'un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s'il entend contester l'intérêt à agir du requérant, d'apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l'excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu'il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l'auteur du recours qu'il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu'il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d'un intérêt à agir lorsqu'il fait état devant le juge, qui statue au vu de l'ensemble des pièces du dossier, d'éléments relatifs à la nature, à l'importance ou à la localisation du projet de construction. 4. D'une part, il ressort des pièces du dossier, particulièrement de l'extrait cadastral versé aux débats, que la parcelle bâtie dont M. E est propriétaire se situe à proximité immédiate de la parcelle d'assiette du projet en litige. D'autre part, il n'est pas contesté que le projet litigieux créé une surélévation de l'habitation existante avec des ouvertures donnant sur la propriété du requérant. Ce dernier se prévaut de cette circonstance sans contredit sérieux et justifie ainsi d'une atteinte suffisamment directe aux conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien du fait du projet litigieux au sens et pour l'application des dispositions mentionnées au point 2. Dans ces conditions, M. E justifie d'un intérêt lui donnant qualité pour agir à l'encontre du permis de construire susvisé. Par suite, la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt pour agir opposée en défense tant par la Polynésie française que par M. C, doit être écartée. Sur les conclusions à fin d'annulation : 5. D'une part, aux termes de l'article LP. 114-6 du code de l'aménagement de la Polynésie française : " () § 2. Les autorisations de travaux immobiliers ne peuvent être accordées que si les travaux, constructions et aménagements projetés sont conformes aux dispositions réglementaires relatives à l'utilisation des sols, à l'implantation, la destination, la nature, l'architecture, les dimensions, l'assainissement des constructions et à l'aménagement de leurs abords (). / § 3. L'autorité compétente en matière d'urbanisme vérifie, avant d'accorder une autorisation de travaux immobiliers, la conformité du projet avec les dispositions réglementaires mentionnées au §.2. () / Les autorisations de travaux immobiliers sont délivrées sous réserve des droits des tiers. Il appartient aux personnes qui s'estiment lésées par la construction, l'aménagement ou les travaux d'engager les démarches nécessaires devant le tribunal compétent. (). ". 6. Aux termes de l'article UCI 10 du règlement du PGA de la commune de Punaauia : " 10.1 La hauteur d'une façade est la plus grande distance mesurée verticalement entre tout point de l'égout du toit d'un bâtiment et le sol naturel. / La hauteur des constructions est limitée au seul rez-de-chaussée et ne doit pas excéder 4,5 mètres à l'égout du toit. () 10.3 Les combles peuvent être aménagés ou rendus habitables s'ils dépendent directement des locaux situés dans le dernier étage. () ". 7. Selon la définition donnée par le règlement du PGA de la commune de Punaauia, la hauteur d'une façade d'un bâtiment s'entend de " la plus grande distance mesurée verticalement entre tout point de l'égout du toit d'un bâtiment et le sol naturel ". Selon ce même règlement, un niveau est constitué d'un " ensemble des pièces situées sur le même plan horizontal ou dont la différence d'altitude de l'un par rapport à l'autre est d'au moins 2 m ". La notion de " comble " y est définie comme un " ensemble constitué par la charpente et la couverture. Il désigne par extension l'espace situé sous la toiture, volume intérieur délimité par les versants de toiture et le dernier plancher. ". Quant à l'égout de toit, il est défini, selon la même source réglementaire, comme la " partie inférieure d'un versant de toit situé en surplomb d'un mur ". 8. Il ressort des documents graphiques du projet architectural, particulièrement du plan en " coupe AA projet " versé aux débats que les murs qui supportent de part et d'autre la toiture surélevée du projet afin de créer un volume supplémentaire sous toit à destination de " chambre / bureau " accessible par un escalier, sont présentés avec une hauteur d'environ deux mètres allant du plancher de ce nouveau volume jusqu'aux versants de toiture avec une hauteur intérieur sous-faîtage de 3,28 mètres. Dans ces conditions, le volume ajouté sous toiture qui ne peut être qualifié de comble aménagé du fait des caractéristiques ci-dessus mentionnées, doit être regardé comme emportant création d'un niveau supplémentaire au-dessus de la partie rez-de-chaussée de l'habitation au sens et pour l'application du règlement du PGA mentionné au point précédent tel qu'il définit la notion de " niveau " au sein d'une habitation, la hauteur de la nouvelle construction ne se limitant au surplus pas en l'espèce au seul rez-de-chaussée. Par suite, le requérant est fondé à soutenir que l'acte en litige méconnaît les dispositions de l'article UCI 10 du règlement du PGA précité de la commune de Punaauia. 9. Pour l'application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, aucun autre moyen n'est susceptible de fonder l'annulation de la décision contestée. Sur les conséquences de l'illégalité affectant le permis de construire : 10. L'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme prévoit : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation, même après l'achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé. ". 11. En l'espèce, eu égard à la nature du vice retenu au point 8, qui affecte la totalité du projet, le permis de construire litigieux ne peut être régularisé par la délivrance d'un permis de construire modificatif. Il en résulte que le permis de construire délivré le 7 octobre 2022 doit être intégralement annulé. 12. Il résulte de tout ce qui précède que M. E est fondé à solliciter l'annulation de la décision susvisée qu'il conteste. Sur les frais liés au litige : 13. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la Polynésie française la somme de 150 000 F CFP à verser à M. E au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. En revanche, ces dispositions font obstacle à ce qu'une somme soit mise à la charge de M. E, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance. D E C I D E : Article 1er : La décision du 7 octobre 2022 par laquelle le ministre du logement et de l'aménagement a accordé un permis de construire à M. C, est annulée. Article 2 : La Polynésie française versera à M. E la somme de 150 000 F CFP au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Article 3 : Les conclusions de M. C tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées. Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. D E, à M. B C et à la Polynésie française. Délibéré après l'audience du 12 septembre 2023, à laquelle siégeaient : M. Devillers, président, M. Graboy-Grobesco, premier conseiller, M. Boumendjel, premier conseiller, Rendu public par mise à disposition au greffe le 26 septembre 2023. Le rapporteur, A. Graboy-Grobesco Le président, P. Devillers La greffière, D. Germain La République mande et ordonne au haut-commissaire de la République en Polynésie française en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. Pour expédition, Un greffier, N°2201018