Décision du Tribunal administratif n° 2400408 du 29 avril 2025 Tribunal administratif de Polynésie française 1ère Chambre Vu la procédure suivante : Par une requête et des mémoires, enregistrés les 25 septembre et 6 décembre 2024 et 14 février 2025, Mme A E D, représentée par la Selarl MVA, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures : 1°) d'annuler la décision du 8 juillet 2024 par laquelle le maire de la commune de Moorea-Maiao a informé l'office notarial Buirette - Chin-Foo de l'intention de la commune d'exercer son droit de préemption sur les parcelles n° AB 205 et AB 208, d'une superficie totale de 14 645 m², situées à Afareaitu (île de Moorea) ; 2°) d'annuler la délibération n° 51/2024 du 18 juillet 2024 par laquelle le conseil municipal de la commune de Moorea-Maiao a approuvé l'acquisition par préemption des deux parcelles susmentionnées en vue de créer un " site de repli, un abri contre le tsunami et un parcours de santé " pour un montant de vingt millions de F CFP, hors frais de notaire ; 3°) d'annuler la délibération n° 90/2024 du 24 octobre 2024 du conseil municipal de la commune de Moorea-Maiao approuvant l'acquisition des parcelles susvisées n° AB 205 et AB 208, à détacher de la parcelle n° AB 30 pour l'aménagement d'un " site de repli, un abri de survie et un parcours de santé " ; 4°) d'enjoindre au maire de la commune de Moorea-Maiao de produire : - le courrier par lequel le notaire de Mme C a informé la commune de l'impossibilité d'acquérir la parcelle en question avant le 1er octobre 2025 ; - le contrat de bail, la décision du maire actant la signature du contrat de bail, et le compromis de vente signés le 1er novembre 2024 avec Mme C ; 5°) de mettre à la charge de la commune de Moorea-Maiao la somme de 226 000 F CFP au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle soutient que : - si le courrier du 8 juillet 2024 s'analyse comme un acte préparatoire et non comme une décision administrative susceptible de recours, elle attaque également la délibération du 18 juillet 2024 par laquelle le conseil municipal de la commune de Moorea-Maiao a décidé d'exercer son droit de préemption ; - ni le courrier du 8 juillet 2024, ni la délibération du conseil municipal du 18 juillet 2024 ne font état de l'avis du service des domaines sur le prix indiqué dans la déclaration d'aliéner, ce qui méconnaît l'article D. 131-12 du code de l'aménagement de la Polynésie française ; - le courrier du 8 juillet 2024 n'indique aucunement le prix auquel le maire entendrait exercer son droit de préemption, en méconnaissance de l'article D. 131-9 du code de l'aménagement de la Polynésie française ; - le conseil municipal est incompétent pour préempter en ce que, par une délibération n° 17/2020 du 21 juillet 2020, le conseil municipal de Moorea-Maiao avait délégué à son maire l'exercice de cette prérogative ; - les décisions attaquées ne précisent pas l'objet figurant dans la liste de l'article D. 131-4 du code de l'aménagement de la Polynésie française pour lequel le droit de préemption est exercé ; si la création d'un parcours santé peut théoriquement entrer dans le cadre de la création d'espaces verts publics, la création d'un " site de repli, un abri tsunami " n'entre dans aucune des catégories visées à l'article D. 131-4 du même code ; - le projet de la commune de Moorea-Maiao apparaît comme étant dénué de toute réalité ; s'agissant de l'antériorité du projet, la commune ne démontre pas qu'elle aurait eu le projet de construire un nouvel abri destiné à la population en cas de tsunamis, ni un parcours de santé, ou même qu'elle aurait reçu une demande de la population à ce sujet ; ni le maire ni la commune n'expliquent quelles seront les infrastructures à édifier et ils ne précisent pas le bien-fondé et la pertinence de leur choix d'emplacement alors qu'il existe un stade équipé à proximité de la terre à préempter et que celui-ci peut servir à la fois d'installation sportive et de site de refuge en cas de tsunami ; la plus grande partie de la terre préemptée est classée en zone NCa du PGA de Moorea-Maiao destinée au développement de l'agriculture et à l'habitat des agriculteurs et de leurs familles ; les parcelles envisagées présentent une configuration notamment d'enclavement et de forte pente totalement inadaptée, voire contre-indiquée, pour la réalisation d'un projet communal quel qu'il soit ; des coûts d'importants travaux de préparation seront nécessaires en plus du prix de la terre ; la commune de Moorea-Maiao ne disposant pas d'un plan communal de prévention des risques, celle-ci n'a pas la compétence requise pour établir une zone de repli en vue de tsunamis ; cette compétence relève de l'Etat ou de la Polynésie française directement ; - si la commune de Moorea-Maiao a renoncé à son droit de préemption par une nouvelle délibération du 24 octobre 2024, elle conteste également cette dernière délibération ; - s'agissant de la délibération du 24 octobre 2024, la commune n'a pas conclu un contrat de bail et un compromis de vente distinct mais un contrat unique de location-vente si bien que, d'une part, le conseil municipal n'a en réalité pas valablement délibéré dès lors qu'il n'était pas informé de la réalité de l'opération juridique et, d'autre part, la signature d'un tel contrat devait nécessairement faire l'objet d'une autorisation du conseil municipal ; le maire de la commune a conclu un contrat de location-vente dont ses services venaient de lui indiquer qu'il était illégal, le tout sur les conseils d'un notaire et avec la bénédiction du conseil municipal ; la commune de Moorea a pris une décision sur la base de motifs manifestement contradictoires ; le conseil municipal n'était pas valablement informé des caractéristiques du bien, du mode de financement, et du prix ; la décision de la commune de Moorea ne poursuit visiblement aucun intérêt public défini ni aucun projet défini ce qui démontre que l'idée de la création d'un parcours de santé ou d'une zone de " repli tsunami " constitue, en fait, un objectif totalement fictif, et que la présente acquisition n'a strictement aucun intérêt pour la commune, cette parcelle étant enclavée et non accessible aux administrés ; - dès lors que la commune venait de constater que la vente de la parcelle était impossible avant le 1er octobre 2025, elle ne pouvait valablement s'engager à conclure un compromis de vente à compter du 1er novembre 2024 ; la commune de Moorea a décidé d'outrepasser le conseil de son notaire pour procéder à une véritable location-vente en déduisant le montant du bail du prix de vente final de 20 000 000 F CFP. Par des mémoires en défense, enregistrés les 13 novembre et 31 décembre 2024 et 14 mars 2025, la commune de Moorea-Maiao, représentée par Me Chapoulie, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 150 000 F CFP soit mise à la charge de Mme D au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle fait valoir, à titre principal, que la requête de Mme D est dépourvue d'objet au regard de la délibération n° 90/2024 du 24 octobre 2024, qu'elle est irrecevable à défaut d'intérêt pour agir contre les décisions attaquées et en raison de sa tardiveté à l'encontre de la délibération du 18 juillet 2024 et, subsidiairement, que les moyens de la requête sont infondés. Vu les décisions attaquées, Vu : - la loi organique n° 2004-192 du 27 février 2004 ; - le code de l'aménagement de la Polynésie française ; - le code de justice administrative ; Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. Ont été entendus au cours de l'audience publique : - le rapport de M. Graboy-Grobesco, - les conclusions de M. Boumendjel, rapporteur public, - les observations de Me Taiarui pour Mme D et celles de Me Waibel représentant la commune de Moorea-Maiao. Considérant ce qui suit : 1. Le 4 décembre 2023, Mme D et Mme B C, vendeuse, ont signé un compromis de vente portant sur la parcelle n° AB 30 qui a été scindée en deux parcelles n° AB 205 et AB 208, d'une superficie totale de 14 645 m², situées à Afareaitu (île de Moorea). Le 26 avril 2024, le notaire en charge de la vente a déclaré l'intention d'aliéner cette parcelle auprès des autorités de la commune de Moorea-Maiao. Par un courrier du 8 juillet 2024, le maire de la commune de Moorea-Maiao a informé le notaire de l'intention de la commune d'exercer son droit de préemption sur les parcelles précitées n° AB 205 et AB 208. Par une délibération n° 51/2024 du 18 juillet 2024, le conseil municipal de Moorea-Maiao a approuvé l'acquisition par préemption des deux parcelles susmentionnées en vue de créer un " site de repli, un abri contre le tsunami et un parcours de santé " pour un montant de 20 000 000 de F CFP, hors frais de notaire. Par une nouvelle délibération n° 90/2024 du 24 octobre 2024, le conseil municipal de Moorea-Maiao a approuvé l'acquisition des deux parcelles n° AB 205 et AB 208, à détacher de la parcelle de terre n° AB 30 pour un montant de 18 000 000 F CFP et a autorisé le maire à procéder à toute action et à signer tout document ou acte nécessaire à l'acquisition des biens en question en la forme notariée. Cette même délibération a, dans son article 3, retiré la délibération précitée n° 51/2024 du 18 juillet 2024. Sur l'exception de non-lieu à statuer : 2. Ainsi qu'il a été dit au point 1, la délibération n° 90/2024 du 24 octobre 2024 par laquelle le conseil municipal de Moorea-Maiao a approuvé l'acquisition des deux parcelles n° AB 205 et AB 208, à détacher de la parcelle de terre n° AB 30, a également retiré la délibération précitée n° 51/2024 du 18 juillet 2024 approuvant l'acquisition par préemption des deux parcelles susmentionnées en vue de créer un " site de repli, un abri contre le tsunami et un parcours de santé ". Toutefois, ce retrait qu'emporte notamment la délibération précitée du 24 octobre 2024, également contestée dans la présente instance, n'a pas encore acquis de caractère définitif. Dans ces conditions, l'exception de non-lieu à statuer sur les conclusions à fin d'annulation dirigées contre la délibération précitée du 18 juillet 2024, opposée par la commune de Moorea-Maiao, doit être rejetée. Sur les fins de non-recevoir opposées en défense par la commune de Moorea-Maiao : 3. Si la commune de Moorea-Maiao fait valoir que la présence de Mme D lors de la séance du conseil municipal du 18 juillet 2024 manifeste une connaissance acquise de la délibération contestée prise le même jour alors que la requête n'a été enregistrée que le 25 septembre 2024, il ne ressort toutefois pas des pièces du dossier que la décision attaquée ait été notifiée à la requérante avec mention des voies et délais de recours. Par suite, le délai de recours contentieux n'ayant pas commencé à courir, la requête de Mme D enregistrée, comme indiqué le 25 septembre 2024, n'est pas tardive. 4. En sa qualité d'acquéreur évincé des parcelles en litige, alors même qu'elle n'est plus partie d'un compromis à la date de l'enregistrement de la requête, Mme D doit être regardée comme justifiant d'un intérêt lui donnant qualité pour agir. 5. En conséquence de ce qui précède, les fins de non-recevoir opposées par la commune de Moorea-Maiao doivent être écartées. Sur les conclusions à fin d'annulation : En ce qui concerne le courrier du 8 juillet 2024 : 6. Ainsi que le reconnaît elle-même la requérante dans sa requête introductive d'instance, le courrier susvisé du 8 juillet 2024, par lequel le maire de la commune de Moorea-Maiao a informé le notaire de l'intention de la commune d'exercer son droit de préemption sur les parcelles précitées n° AB 205 et AB 208, constitue un acte préparatoire non décisoire et insusceptible de faire l'objet d'un recours pour excès de pouvoir. Par suite, les conclusions à fin d'annulation dirigées contre le courrier précité du 8 juillet 2024 sont irrecevables et doivent être rejetées. En ce qui concerne la délibération du 18 juillet 2024 : 7. L'article D. 131-1 du code de l'aménagement de la Polynésie française dispose que : " Un droit de préemption est institué à l'intérieur des périmètres tels qu'ils sont définis : - soit par les plans d'aménagement rendus publics ou approuvés conformément à la réglementation en vigueur ; - soit pour toute zone spécialisée mise en place en conformité avec la réglementation territoriale. /Le droit de préemption peut être exercé aussi longtemps que les plans et zones précités sont en vigueur. ". Aux termes de l'article D. 131-4 de ce code : " Ce droit de préemption, destiné à permettre la mise en oeuvre de la politique d'aménagement du territoire, ne peut être exercé que pour les objets suivants : -réalisation de logements sociaux, d'équipements publics, ou création de zones industrielles et artisanales ; -restauration de bâtiments, rénovation de quartier, résorption de l'habitat insalubre ; -protection architecturale, esthétique et des sites archéologiques ; -sauvegarde de sites naturels ; - création et mise en valeur de sites touristiques ; -création d'espaces verts publics, d'accès à la mer et leurs aménagements ; -constitution de réserves foncières ; -maintien de l'usage agricole des terrains ; -contribution à la constitution de nouvelles exploitations agricoles ; -préservation des exploitations agricoles existantes ; -sauvegarde du caractère familial de l'exploitation agricole. / Toute décision de préemption doit mentionner l'objet pour lequel ce droit est exercé. ". 8. Aux termes de l'article D. 131-12 du même code : " Dans le cadre des délais prévus à l'article D.131-9, le titulaire du droit de préemption, après avis du service des domaines sur le prix indiqué dans la déclaration d'aliéner, notifie au propriétaire : - soit sa décision de renoncer au droit de préemption et d'en informer le bénéficiaire du droit de substitution ; - soit sa décision d'acquérir aux prix et conditions proposés ; - soit, s'il s'agit d'une vente faisant l'objet d'une contrepartie en nature ou d'un droit, sa décision d'acquérir au prix d'estimation de l'immeuble ou du droit offert en contrepartie ; - soit son offre d'acquérir à un prix qu'il détermine. ". 9. En premier lieu, la consultation du service des domaines préalablement à l'exercice du droit de préemption par le titulaire de ce droit constitue une garantie tant pour ce dernier que pour l'auteur de la déclaration d'intention d'aliéner. Or, il ne ressort pas des pièces du dossier que le service des domaines a été consulté sur le prix indiqué dans la déclaration d'aliéner conformément à l'article D. 131-12 du code de l'aménagement de la Polynésie française mentionné au point précédent. Cette irrégularité devant être regardée comme ayant privé les intéressés d'une garantie, est de nature à entacher la légalité de la décision de préemption du 18 juillet 2024. 10. En second lieu, il ressort des pièces du dossier que le conseil municipal de Moorea-Maiao a, par délibération n° 17/2020 du 21 juillet 2020, prise sur le fondement de l'article L. 2122-22 du code général des collectivités territoriales applicable en Polynésie française, délégué au maire le pouvoir d'exercer au nom de la commune, le droit de préemption. Dans ces conditions, la délibération attaquée n° 51/2024 du 18 juillet 2024 par laquelle le conseil municipal de la commune de Moorea-Maiao a, au lieu et place du maire de Moorea-Maiao, approuvé l'acquisition par préemption des deux parcelles susmentionnées en vue de créer un " site de repli, un abri contre le tsunami et un parcours de santé " a été prise par une autorité incompétente. 11. Pour l'application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, aucun autre moyen n'est susceptible de fonder l'annulation de la délibération attaquée. 12. Il résulte de ce qui précède que la délibération susmentionnée du 18 juillet 2024 doit être annulée. En ce qui concerne la délibération du 24 octobre 2024 : 13. Si Mme D soutient que la commune de Moorea-Maiao n'a pas conclu un contrat de bail et un compromis de vente distinct mais un contrat unique de location-vente si bien que, d'une part, le conseil municipal n'a en réalité pas valablement délibéré dès lors qu'il n'était pas informé de la réalité de l'opération juridique et que, d'autre part, la signature d'un tel contrat devait nécessairement faire l'objet d'une autorisation du conseil municipal, que le maire de la commune de Moorea-Maiao a conclu un contrat de location-vente irrégulier ou encore que la commune a pris une décision sur la base de motifs manifestement contradictoires et que le conseil municipal n'était pas valablement informé des caractéristiques du bien, du mode de financement, et du prix, elle n'établit pas en quoi ces actes préparatoires tenant à l'acquisition de parcelles de terre par la commune, qui sont distincts d'un acte portant préemption, seraient entachés d'illégalité. La requérante qui invoque sur ce point une violation de la loi ne précise d'ailleurs aucunement les dispositions législatives ou réglementaires que les articles 1er et 2 de la délibération du 24 octobre 2024, méconnaîtraient. Il en est ainsi également, et pour le même motif que celui précédemment exposé, alors que la requérante fait valoir que la commune venait de constater que la vente de la parcelle était impossible avant le 1er octobre 2025, qu'elle ne pouvait valablement s'engager à conclure un compromis de vente à compter du 1er novembre 2024 et que la commune de Moorea a décidé d'outrepasser le conseil de son notaire pour procéder à une véritable location-vente en déduisant le montant du bail du prix de vente final de 20 000 000 F CFP. 14. Mme D soutient enfin que la délibération de la commune de Moorea ne poursuit " visiblement " aucun intérêt public ni aucun projet défini, ce qui démontre que l'idée de la création d'un parcours de santé ou d'une zone de " repli tsunami " constitue, en fait, un objectif totalement fictif, et que la présente acquisition n'a strictement aucun intérêt pour la commune, cette parcelle étant enclavée et non accessible aux administrés. Toutefois, bien que comportant dans son intitulé la mention tenant à l'aménagement " d'un site de repli, un abri de survie et un parcours de santé ", la délibération du 24 octobre 2024 n'emporte pour effet que l'approbation de l'acquisition des parcelles n° AB 205 et AB 208, qui doivent être détachées de la parcelle n° AB 30, sans que le droit de préemption de la commune n'ait été, à ce stade de la nouvelle délibération, exercé. Par suite, de tels moyens en rapport avec la portée de la délibération du 24 octobre 2024 sont inopérants et doivent être écartés, de même que ceux tenant à l'antériorité, la réalité, la précision, la faisabilité ainsi que la nature et la qualification du projet public en question au sens et pour l'application des dispositions de l'article D. 131-4 du code de l'aménagement de la Polynésie française, mentionnées au point 7. 15. En conséquence de ce qui précède, Mme D n'est pas fondée à demander l'annulation de la délibération n° 90/2024 du 24 octobre 2024. Sur les conclusions à fin d'injonction de production de pièces : 16. Si Mme D demande au tribunal qu'il soit enjoint au maire de la commune de Moorea-Maiao de produire, d'une part, le courrier par lequel le notaire de Mme C a informé la commune de l'impossibilité d'acquérir la parcelle en question avant le 1er octobre 2025 et, d'autre part, le contrat de bail ainsi que la décision du maire actant la signature du contrat de bail et le compromis de vente signés le 1er novembre 2024 avec Mme C, une telle demande de communication est dépourvue d'utilité dès lors qu'il appartient au juge saisi du présent recours de faire usage des pouvoirs généraux d'instruction qui lui sont dévolus pour ordonner, le cas échéant, les communications nécessaires à la solution du litige. Ces conclusions ne peuvent, par suite, qu'être rejetées. Sur les frais liés au litige : 17. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la commune de Moorea-Maiao la somme de 150 000 F CFP à verser à Mme D au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. En revanche, ces dispositions font obstacle à ce qu'une somme soit mise à la charge de Mme D, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance. D E C I D E : Article 1er : La délibération n° 51/2024 du 18 juillet 2024 par laquelle le conseil municipal de la commune de Moorea-Maiao a approuvé l'acquisition par préemption des deux parcelles susmentionnées en vue de créer un " site de repli, un abri contre le tsunami et un parcours de santé ", est annulée. Article 2 : La commune de Moorea-Maiao versera à Mme D la somme de 150 000 F CFP au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté. Article 4 : Les conclusions de la commune de Moorea-Maiao présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, sont rejetées. Article 5 : Le présent jugement sera notifié à Mme A E D, à Mme B C et à la commune de Moorea-Maiao. Délibéré après l'audience du 15 avril 2025, à laquelle siégeaient : M. Devillers, président, Mme Busidan, première conseillère, M. Graboy-Grobesco, premier conseiller. Rendu public par mise à disposition au greffe le 29 avril 2025. Le rapporteur, Le président, A.Graboy-Grobesco P. Devillers La greffière, D. Oliva-Germain La République mande et ordonne au haut-commissaire de la République en Polynésie française en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. Pour expédition, Un greffier, N°2400408